O pravu stranog hipotekarnog poverioca na namirenje preuzimanjem hipotekovane nepokretnosti u Republici Srbiji

Abstract

У овом чланку, аутор је пред себе поставио задатак да, пре свега, из угла савременог тренутка прикаже правни положај стра- наца, под којим овом приликом подразумева само страна привред- на друштва у Републици Србији. Притом аутор оставља по стра- ни увек актуелна питања страних улагања, државних подстицаја страних инвестиција и сл. Овога пута нарочита пажња је усме- рена на две групе недоумица. Прва групу чине она питања која се тиче заснивања хипотеке у корист страног привредног друштва, док је друга група дилема везана за релизацију хипотеке, или нешто прецизније, тиче се начина на који страно привредно друштво у чију корист је установљена хипотека у Републици Србији остварује пра- во на принудно намирење. Преиспитивање могућности страног привредног друштва да се у његову у корист заснује хипотека на непoкретности у РС, отвара неколико кључних питања: да ли је таква хипотека генерално допуш- тена, у којој валути се може уговорити обезбеђено потраживање, да ли се на такав уговор и под којим условима примењује Закон о девизном пословању, да ли је таква хипотека допуштена само у случају када је дужник из основног посла домаћи субјекат или и у оним ситуацијама када је уговор из кога потраживање потиче закључен између страних привредних друштава, односно да ли је дозвољена и када су хипоте- карни поверилац и лични дужник странци, тако да је само једно лице у хипотекарном тројству – хипотекарни (реални) дужник – домаћи субјекат? Друга група питања тиче се реализације хипотеке која би била заснована у корист страног привредног друштва и подраз- умева анализу више недумица на које аутор покушава пронаћи од- говоре. Да ли је страни хипотекарни поверилац овлашћен да кроз принудно намирење изнесе новчана средства из РС само ако је та вредност или њен претежни део претходно унет у РС кроз зајам или неки сличан посао или је остваривање права на намирења укључујући и „изношење новца“ из државе увек отворена опција? Надаље, аутор актуелизује питање да ли страни хипотекарни по- верилац може користећи се правом намирења у вансудском и (суд- ском) извршном поступку постати власник непокретности у Репу- блици Србији, или друкчије казано, да ли се у таквој ситуацији при- мерен „аршин“ налази само у Законима који нормирају намирење Закон о хипотеци и Закон о извршењу и обезбеђењу или је за такву куповину потраживањем – преузимање непокретности, неопходно да хипотекарни поверилац испуни додатне услове које у погледу стицања права својине на непокретностима у Републици Србији за страна правна лица прописује Закон о основама својинско правних односа?

On this occasion, the author analyzes a legal position of foreigners, more precisely – the real rights of foreign companies in Republic of Serbia, in this context, he explicitly examines two legal situations. First, he explores the possibility of a foreign company becoming a hypothec creditor in Republic of Serbia, and after that, the option of becoming such foreign hypothec creditor the owner of the real estate property through a forced settlement. He concludes that the right to obtain a hypothec is available to domestic and foreign entities under the same conditions. In spite of, when evaluating the validity of a hypothec agreement with a foreign hypothec lender, the whole transaction must be taken into account with particular care, i.e. legal transactions in a broad sense. This involves considering not only the hypothec agreement but also the contract from which the secured claim originates. This is often the only way to get into the cause that the contractual parties bear in mind when they enter into a legal relationship. When such cases are brought before a judiciary, the court has to recognize whether the reason besides establishing the hypothec is just causa credendi, or the main reason beside stipulation is a tax evasion – causa evasionis, or trough enforcement the hypothec creditor wants to become an owner of the encumbered real estate property. Although, according to the general rules of the Law on the Basic Property Legal Relations he does not fulfill the conditions for such acquisition – causa acquisitionis. The author distinguishes between the rights of a foreign hypothec lender to settle his claim in cash, which involves forced sale of encumbered real estate concluding that in this respect foreign hypothec lender is no different than the hypothec lender based in the Republic of Serbia. However, when analyzing the other side of the right to settlement, the right of the hypothec creditor to buy the encumbered real estate by his claim in extrajudicial or judicial enforcement proceedings, the foreign hypothec creditor is in a significantly different position than domestic one. Foreign hypothec creditor who does not fulfill the additional conditions for the alien acquiring real estate property referred to in Art. 82a of the Law on the Basic Property Legal Relations cannot, even through compulsory settlement in extrajudicial or judicial proceedings, become the owner of real estate. A foreign company may become a real estate owner in the Republic of Serbia only if there is reciprocity regarding the acquisition with the state of creditor’s origin, if this potential acquirer conducts his business activity in the Republic of Serbia and if he needs this specific real estate for the performance of his business activity.