Nekoliko glosa uz predlog Zakona o stanovanju i održavanju stambenih zgrada

Abstract

Током 2015. године од Министарства грађевинарства, саобра- ћаја и инфраструктуре аутор је позван да узме учешће у изради нацрта Закона о становању и одржавању стамбених зграда. Овај рад је окончан каснијим усвајањем предлога Закона о становању и одржавању стамбених зграда, који углавном прати поменути Нацрт, али у неким деловима од њега и одступа. Аутор је сма- трао да управо указивање на те разлике и неке дилеме о којим се расправљало на седницама законодавне комисије могу бити инте- ресантне читаоцима. Притом се посебно осврнуо на она правила које су унета у Нацрт према његовој сугестији, као и оне норме које су на предлог аутора биле у неким верзијама Нацрта, али се вољом већине чланова Комисије нису ту и задржале. Аутор је себи дао ту слободу да у писаној форми понови аргументацију коју је у прилог по- менутих законодавних решења већ износио на састанцима Комисије. Он сматра да се критеријум по коме се важне одлуке о располагању заједничким деловима зграде сагласношћу власника и других посеб- них делова зграде којима припада више од половине укупне повр- шине станова и других посебних делова зграде не може прихвати- ти у новом закону, јер га је Уставни суд огласио неуставним, као што није прихватљиво ни актуелно правило по коме се ове одлуке могу донети простом већином од укупног броја чланова скупшти- не зграде, јер је то из угла права на мирно уживање имовине „још неуставније“. Као алтернативу он предлаже да кључни критеријум за такво одлучивање буде вредност појединачне непокретности у односу на укупну вредност свих посебних делова у згради, при чему као релавантну за утврђивање ове вредности треба узети основицу за обрачун пореза исказану у решењу о порезу на имовину

The author in this paper suggests the coordinates of the condominium law reforms that cannot be based simply on borrowing from existing legal systems. On the contrary, the rules on multi-unit buildings, especilly on co –owners’ rights and duties in terms of common parts of the building, should be carefully considered and re-written, taking into account primarily preexisting cultural and legal values. Future legislation in this field must go into direction that owners association can’t reach key decisions (for instance, on the alienation of the common parts of the building), by a simple majority of co-owners, but by qualified majority of owners who own two-third of value of all individual units in the building. This approach based on property tax calculation makes a clear distinction between different kinds of units: business premises, apartments and garage spaces, also taking into account location of building and its amortization (value of investment criteria). The same pattern, we should follow in allocation of maintenance costs. It is natural that one who potentially earns more, using his/her real estate unit, to a greater extent participate in capital maintenance of jointly – owned areas (“potential income criteria”), while the costs of ongoing maintenance are distributed among the co-owners on equal footing (“pari passu criteria”). The author belives that the very nature of the multi-unit building as a dangerous thing and their great number impose the need for the mandatory third party risks insurance in relation to the common areas and shared facilities of the building. In a similar way, widespread negligence to the maintenance of buildings, justifies statutory regulation of the flat owners’ duties to regular allocations of money for the common owners association fund intended for the capital maintenance of the building. At the end, the author emphasizes that suggested approach would significantly contribute to legal certainty that one legal system naturally lean toward, although fully aware that the absolute legal certainty represents an ideal that is impossible to attain in practice.